Україна обирає нового президента. І попри всі проблеми цього вибору важко не виокремити один позитивний момент – обидва кандидати висловлювались за відкриття ринку землі і фактично пообіцяли його. І це дуже важливо, адже Україна уже 19-й рік живе у задзеркаллі… Обмежуючи права людей, паралельно створюючи страхи та формуючи у громадян негативне ставлення до ринку землі, вміло користуючись такою ситуацією задля своєї політичної та економічної вигоди, державні управлінці і деякі учасники ринку продовжують забирати в українців їхню давню мрію – стати повноправними господарями на своїй землі. На жаль, і Верховна Рада 8-го скликання не використала свого історичного шансу відкритий справедливий та ефективний ринок сільськогосподарської землі, у першу чергу для українських фермерів та землевласників.
Але що ж заважало втіленню цієї мрії раніше?
За 18 років існування мораторію його продовжили вже десятий раз. За всі ці роки експериментів більше 1 млн українських громадян, що отримали земельні паї, померли, так і не скориставшись своїм правом власності на землю, а паї близько 400 тис. громадян залишились без правонаступників. І, головна проблема, за 25 років держава так і не надала українським землевласникам рівних можливостей для розвитку, альтернативи вибору між можливостями здачі землі в оренду або ж створення на ній власного бізнесу. Замість забезпечення фінансової підтримки розвитку на конкурентних засадах, громадянам не залишили іншого варіанту, – як бути орендодавцями, а не повноцінними господарями.
Паралельно є декілька цілком нелогічних речей. По-перше, більшість українських фермерів, які працюють на землі, та частина власників паїв виступають проти ринку, але бажають стати власником, щоб передати свою ділянку дітям у спадок. По-друге, хоча офіційно ринок землі обмежений мораторієм, але процвітає сірий ринок, оскільки є 3-4 схеми обходу мораторію, за допомогою яких мільйони гектарів уже викуплено.
Замість реального вирішення проблем нам знову пропонують просто продовжувати мораторій. За роки мораторію Урядами неодноразово напрацьовувалися законопроекти щодо ринку землі. Підходи не були комплексними, тобто із збалансуванням інтересів усіх потенційних учасників ринку. Так, остання концепція у 2017 році базувалася на обмеженні у 200 га землі в одні руки, а купівля була дозволена лише фізичним особам-українським громадянам. А що ж робити із тисячами фермерських господарств та інших юридичних осіб в агросекторі, які є основою сільського господарства в Україні? Я часто наводжу досить промовисті цифри – великі холдинги орендують до 12-15% всіх чорноземів, але 50% усіх сільгоспземель використовують господарства із земельним банком 2–5,5 тис. га та виробляють понад 50% всієї сільгосппродукції. Нинішня структура агрокомпаній на внутрішньому ринку дозволяє усьому сектору бути ефективним. Потрібно її підкоригувати, а не ламати. Найперше – допомогти сімейним і дрібним фермерам вийти на ринок, посилити їхню роль, надати їм фінансову підтримку під власну землю та їх ризик. А запропонована Урядом концепція 2017 року банально не дасть стимулів для зростання і зробить усіх малоефективними. У такому випадку наші фермери стануть заручниками 200 га і про нинішні темпи росту агросектору можна буде забути. На 200 га виробництво не буде ефективним та конкурентним, а дотацій рівня ЄС у нас немає, бюджетна підтримка слабка.
Боротьбі зі страхами
Будь-яка реформа має бути сприйнята суспільством та учасниками. Варто пам’ятати, що місця на ринку та самої землі вистачить абсолютно усім – сімейним фермам, малим та середнім фермерам, агрохолдингам, але при цьому всі повинні сплачувати податки і грати чесно. Усі існуючі недоліки структури ринку та виробництва можна і навіть треба відкоригувати. Не потрібно нічого ламати, слід тільки все вміло виправити, переконати людей, що їх побоювання не мають підґрунтя.
Виробники, фермери, великі латифундії бояться того, що при відкритті ринку землі не зможуть стати власниками того банку землі, який у них перебуває в оренді. І справді, на купівлю земельних банків при справедливій оцінці вартості земельних ділянок майже ні в кого із фермерських господарств, середніх виробників, холдингів не вистачить власних коштів. Проте, слід розуміти, що навіть після запуску обігу землі більше 80-90% земельних відносин залишаться орендними, оскільки існуючі договори не втрачатимуть свою чинність ще впродовж 7-10 років. До того ж, сторони можуть передбачити у своїх договірних відносинах і пріоритетне право орендаря на купівлю тієї ділянки, яку він орендує.
Український виробник та власник повинні бути конкурентними покупцями землі!
У середніх та малих фермерів існують обґрунтовані побоювання того, що вони будуть менш ефективними, не такими швидкими при відкритті ринку землі, багатші конкуренти їх просто випередять, а «олігархи» та іноземці – обезземелять та позбавлять господарства. Дані «страхи» також прибираються доволі просто – необхідно чітко зафіксувати на законодавчому рівні мінімальну вартість одного гектара та передбачити справедливе та конкурентне ціноутворення при продажі земельних ділянок. Також слід надати можливості для розвитку ринку оренди землі, емфітевзису, забезпечивши можливість продажу прав оренди та емфітевзису, їх заставу (іпотеку), а також можливість іпотечного фінансування викупу земельних ділянок. Тобто, виробнику-орендарю та власнику паю потрібно структурувати конкурентне фінансування викупу землі та надати доступ до довгострокового та конкурентного фінансування.
Забезпечити альтернативу продажу!
Натомість, власники земельних ділянок (паїв) мають велике бажання працювати на своїй землі, створити та розвинути разом із членами сім’ї власне господарство, проте, не мають для цього коштів. Тому для подолання даного «страху» землю слід перетворити на ліквідний об’єкт, під який можна отримати «довгі та дешеві» гроші, тобто земля повинна бути товаром, під заставу якого можна отримати кредит на розвиток власної фермерської справи, наприклад, тепличних господарств, молочних ферм сімейного типу, ферм для вирощування фруктів, овочів, ягід, органічної продукції тощо.
Таким чином, першочерговим завдання реформи – надати усім альтернативну і право вибору та забезпечити впевненість у можливості розвитку на своїй землі.
Гра в чотири блоки
Я вже протягом 5 років послідовно виступав і виступаю за комплексне і поетапне вирішення питань, пов’язаних із впровадженням ринку сільськогосподарських земель, з умовою та з метою підтримки саме українських громадян – фермерів, виробників та власників земельних паїв, створення для них рівних умов та можливостей у порівнянні з іншими учасниками майбутнього ринку, надання їм підтримки у викупі землі та для розвитку власних сімейних ферм, малих фермерських господарств.
При цьому, працюючи над земельною реформою ми маємо виходити з українських реалій, які склалися у нас в умовах мораторію. Ми з різних причин і обставин свого часу обрали такий шлях і зайшли у глухий кут. Тепер, зважаючи на власний досвід, враховуючи очікування людей та політиків, маємо визначити наш український шлях впровадження ринку землі, який повинен базуватися на теперішньому економічному, політичному і соціальному стані.
Розроблена нашою командою концепція впровадження ринку землі передбачає необхідність втілення чотирьох законодавчих блоків. Усі блоки мають бути чітко виписаними у законопроектах, які необхідно приймати у 2019 р. одночасно, одним «пакетом» (хоча це можна було зробити вже давно), проте, їхня реалізація має бути розведена у часі. Концепція базується на економічних, політичних реаліях сьогодення, враховує структуру аграрного ринку та існуючі «страхи» суб’єктів земельних відносин, власників землі. Концепція обговорена з представниками МВФ, Світового банку, була представлена під час зустрічей з громадянами-власниками паїв, аграріями та знайшла серед них загальну підтримку.
Так, у першому блоці
потрібно запровадити державну фінансову підтримку створення власниками землі (паїв) малих фермерських господарств, сімейних ферм. Для цього пропонуємо запровадити на період 3-5 років національну програму підтримки, яка передбачає надання коштів громадянам під заставу власної землідля фінансування типових конкурентних проектів з високим рівнем локалізації (75 %), зокрема, для організації тепличних господарств, молочних ферм сімейного типу, зайняття садівництвом, ягідництвом, овочівництвом, органічним виробництвом тощо. При цьому фінансування повинне бути довгостроковим (10+ років) та під низькі відсотки.
У другому блоці
слід запровадити пілотне та обмежене відкриття ринку земель с/г призначення виключно для фізичних осіб-громадян України та українських юридичних осіб з ліберальним обмеженням площі землі, що може перебувати у власності однієї особи. Можливе встановлення мінімальної справедливої державної ціни, за якою держава має пріоритетне право на викуп землі.
У третьому блоці
слід запровадити ефективні, чітко прописані у законодавстві регуляторні механізми для розвитку ринку оренди землі, емфітевзису, забезпечивши можливість продажу прав оренди та емфітевзису, їх заставу (іпотеку), а також можливість іпотечного (під заставу землі) фінансування викупу земельних ділянок (паїв), страхування викупу. Діючі агровиробники (користувачі, орендарі) матимуть можливість продавати права користування, оренди землі, передавати та заставляти їх у банку, отримувати під заставу викупленої ними землі кредитні кошти для розвитку бізнесу і подальшої купівлі землі. При цьому державні та, за бажанням, приватні банки мають забезпечити довгострокові та пільгові (під низький відсоток) іпотечні кредити, за якими орендар, зробивши перший внесок в 20-30% від вартості землі, зміг би взяти іпотечний кредит на 10 і більше років для її викупу.
Аби не втрачати власність держави щодо державних земель сільськогосподарського призначення, можливо розглянути варіант випуску земельних державних облігацій (бондів) для розміщення на фінансових ринках для залучення інвестицій та забезпечення довгострокового фінансування АПК, зокрема, розвитку сімейного, малого та середнього фермерства.
У четвертому блоці,
після надання рівних умов та альтернативи вибору громадянам – власникам землі, можливо впровадити повноцінний ринок землі, встановивши обмеження та запобіжники, які необхідні для захисту інтересів українських землевласників та держави. Саме тоді треба визначити суб’єктів, здатних набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення, серед яких – громадяни України, держава і територіальні громади.
Маємо визначитись, на яких умовах і після якого періоду часу з моменту відкриття ринку (наприклад, через 7-12 років) іноземні громадяни, вітчизняні та закордонні юридичні особи зможуть купувати з обмеженнями та запобіжниками землю сільськогосподарського призначення, як це відбувається у розвинутих країнах (як демонструє світовий досвід, присутність іноземного капіталу на ринку землі формує в рази вищу ціну, що буде позитивним чинником для наших громадян та економіки держави.
При цьому право купівлі землі буде надано іноземним громадянам за умов:
а) виключного зайняття с/г товаровиробництвом, з обмеженням площі землі у власності;
б) у разі перепродажу купленої землі пріоритетне право купівлі матиме громадянин України.
Також необхідно розглянути запровадження одного або декількох запобіжників для унеможливлення функціонування хаотичного чи неконтрольованого ринку землі, для запобігання володіння землею особами та підприємствами, для яких сільськогосподарське виробництво не є профільним:
1) обмежити максимальну площу земель сільськогосподарського призначення, що може перебувати у власності однієї особи, або встановити економічно обґрунтовані межі концентрації речових прав на землю (власність, оренда, емфітевзис) в межах однієї адміністративно-територіальної одиниці (район, область, країна);
2) запровадити високу ставку податку на перепродаж землі, щоб запобігти спекуляціям на ринку;
3) заборонити змінювати цільове призначення сільськогосподарських земель без належного контролю з боку держави та громад.
Така блоковість впровадження земельного ринку забезпечить рівні можливості та альтернативність усім його учасникам, встановить справедливість щодо наших громадян-власників землі, надавши їм можливість створити свій власний бізнес, забезпечить доступ до фінансових інструментів та інвестицій як власникам паїв так і орендарям, сприятиме залученню коштів в усі сфери економіки. Тільки за орієнтовними розрахунками на 1 га с/г землі можна буде залучити від 2,2 до 4,3 тис. дол. США інвестицій. Паралельно практика показує, що заходять мільярди доларів інвестицій у логістику, переробку, інфраструктуру, ринки, портові термінали.
Отож, ми маємо готову дорожню карту та бачення майбутньої земельної реформи, яке створює рівні умови для всіх учасників ринку землі. Я сподіваюся, що доля такого стратегічного питання для нашої держави, як відкриття ринку землі, буде коректно сприйнята суспільством та мудро реалізована у владних колах. Ми не маємо права на ще одну помилку, оскільки вона призведе до чергового п’ятирічного застою, який може остаточно закопати останні сподівання українських фермерів на те, щоб стати реальними власниками своєї землі.